Как 10-20% предоплаты могут кардинально изменить правила игры на рынке недвижимости

Краткое описание изменений

К 2027 году российский рынок недвижимости может претерпеть значительные изменения: рассматривается новая схема продажи квартир, согласно которой покупателям потребуется внести всего 10–20% от стоимости жилья в момент заключения сделки, а оставшуюся сумму они смогут оплатить после завершения строительства.

Такой прогноз сделал Константин Апрелев, основатель и почётный член Российской гильдии риелторов. Он отметил, что девелоперы вынуждены адаптировать условия продаж из-за снижения спроса.

Причины изменений в подходах застройщиков

На рынке новостроек России наблюдается смещение в сторону покупателей: спрос на жильё снижается, и застройщики, которые раньше контролировали условия продаж, теряют свои преимущества. В таких условиях компаниям необходимо искать новые пути для стимулирования интереса, одним из которых может стать переход на более гибкие схемы оплаты.

Принцип работы новой схемы

Предложенная модель отличается от традиционной ипотеки и полной предоплаты на этапе строительства. По словам Апрелева, процесс будет выглядеть следующим образом: покупатель вносит первоначальный взнос в размере 10–20% от стоимости квартиры; в течение всего периода строительства дополнительных платежей не требуется, а также не начисляются проценты. После завершения строительства новый владелец получает ключи и производит окончательный расчёт — либо выплачивает остаток суммы своими средствами, либо оформляет ипотеку на уже готовое жильё.

Таким образом, платежи разбиваются на стартовый взнос и последующую выплату после завершения строительства, что даёт покупателю время для накопления средств и оформления кредита на готовую недвижимость.

Пример реализации схемы

Если стоимость квартиры составляет 6 миллионов рублей, первоначальный взнос при 10–20% составит от 600 до 1,2 миллиона рублей. Остальная сумма, которая составляет от 4,8 до 5,4 миллиона рублей, выплачивается после сдачи дома.

Следует отметить, что данный прогноз является экспертным и пока не отражает официально утверждённый порядок. Конкретные условия новой модели ещё не определены.

Роль эскроу-счетов

В настоящее время при покупке новостроек в России активно используются эскроу-счета: средства покупателей хранятся в банке до выполнения застройщиком своих обязательств, что помогает снизить риски недостроя. Однако эта схема имеет свои экономические последствия: пока деньги находятся на эскроу-счете, застройщик не может их использовать для финансирования стройки и вынужден прибегать к банковским кредитам, что увеличивает затраты и может сказаться на конечной цене квартир.

Апрелев подчеркивает, что в таких условиях необходимо пересмотреть существующую систему. Тем не менее, о полном отказе от эскроу-счетов речи не идёт — переход на новые механизмы потребует законодательных изменений и разработки новых инструментов защиты для покупателей.

Плюсы и минусы для покупателей

Одно из главных преимуществ предлагаемой схемы — уменьшенная финансовая нагрузка на этапе строительства: покупателям не нужно сразу выплачивать всю сумму или начинать оплату по ипотеке за ещё неготовое жильё. Это создаёт дополнительное время для накопления или подготовки необходимых документов для получения кредита.

Среди потенциальных рисков — возможность изменения условий ипотечного кредитования к моменту окончания строительства: ставки, требования банков или вероятность одобрения кредита могут отличаться от ожидаемых, поэтому тем, кто планирует использовать ипотеку для остатка суммы, стоит заранее оценить свои шансы на одобрение и возможные финансовые обязательства.

Когда схема может начать действовать

По мнению Константина Апрелева, внедрение данной практики может начаться уже в 2027 году — как реакция на системное снижение спроса в первичном рынке. При этом обязательный перевод всех застройщиков на такую модель не планируется: на данный момент траншевая схема является одним из возможных сценариев развития рынка.

Покупателям следует следить не только за изменениями ипотечных ставок, но и за новыми предложениями от застройщиков: возрастая конкуренция, может привести к появлению более выгодных условий приобретения с меньшими первоначальными затратами.