Фото: Яна Пивцайкина
Федеральный закон № 289-ФЗ «О платформенной экономике» кардинально трансформирует правила для рынка аренды жилья в России.
Этот закон вступит в силу 1 октября 2026 года и впервые введёт государственный контроль над краткосрочной и посуточной арендой жилья — сегментом, который ранее фактически оставался вне поля зрения контролирующих органов.
До принятия новых норм обязательная регистрация арендных отношений в Росреестре касалась только договоров сроком от двенадцати месяцев. Краткосрочная аренда и посуточная сдача жилья находились в правовой «серой зоне», без какого-либо систематического учета со стороны государства. Принятый закон устраняет этот пробел.
Что изменится для платформ и арендодателей
Закон 289-ФЗ касается посреднических цифровых сервисов, которые обеспечивают заключение и сопровождение сделок между участниками. Платформы, такие как Авито, Циан и аналогичные агрегаторы объявлений, попадают под это определение, так как именно через них осуществляется основная часть арендных транзакций на российском рынке недвижимости.
Согласно новому порядку, интернет-платформы будут самостоятельно отправлять данные о проведённых сделках в ФНС без участия арендодателя. Владельцам жилья не придётся подавать дополнительные документы — всю информационную работу возьмут на себя площадки. Информация о сделках, включая посуточную аренду, будет фиксироваться в единой государственной системе, интегрированной с порталом Госуслуги.
Как устроен механизм контроля
Алгоритмическая система будет сопоставлять несколько массивов данных одновременно: паспортные данные владельца объекта, адрес из размещённого объявления и характер поступлений на его банковский счёт. Если квартира оформлена на одно лицо, а регулярные денежные поступления, напоминающие арендные платежи, приходят на счёт другого — система отметит это несоответствие.
Отдельный контрольный механизм будет сосредоточен на посуточной аренде. Регулярные поступления от различных физических лиц в сочетании с активными объявлениями, содержащими календарь доступности жилья, станут автоматическим триггером для проверки.
В то же время законодатель предусмотрел важное ограничение: штрафы не могут применяться автоматически, как это происходит с фиксацией дорожных нарушений камерами. Любые взыскания возможны только по результатам официальной проверки с выездом инспектора.
Оговорки и неопределённость
Несмотря на то что закон является действующим нормативным актом, многие важные детали его применения пока не ясны. На горячей линии Росреестра не было опубликовано официальных разъяснений относительно новых правил регистрации арендных отношений. Некоторые материалы в СМИ, посвящённые предстоящим изменениям, основаны на экспертных интерпретациях, а не на конкретных подзаконных актах о цифровой регистрации аренды.
Заявленные цели реформы — повышение прозрачности рынка жилищного найма, защита участников от мошеннических схем и увеличение налоговых поступлений в бюджет. По сути, это первая в российской практике попытка системно легализовать один из наиболее непрозрачных сегментов потребительского рынка с помощью инфраструктуры самих цифровых платформ.
